Formatie 2021 belangrijker dan ooit voor de woningmarkt

Wat gaat het nieuwe kabinet doen?

Aan het begin van deze regeerperiode lagen de financiële en economische crisis alweer ver achter ons. De mogelijkheden om het woningtekort snel op te lossen leken oneindig, totdat sjoemelregels rond PFAS en stikstof, en de verhuurderheffing roet in het eten gooiden. Daarna volgde de corona-pandemie waardoor we nu middenin een gezondheidscrisis zitten en een economische krimp van 3,8 procent, de grootste sinds WOII.

De problemen op de woningmarkt worden tot nu toe alleen maar groter. De woningbouwproductie blijft achter bij de vraag, de koopprijzen blijven stijgen, de middenhuur en de sociale huur staan onder grote druk. Afgaande op de verkiezingsprogramma’s lijken alle partijen doordrongen van het feit dat er hard gewerkt moet worden aan oplossingen. Zo willen vrijwel alle partijen dat er 1 miljoen woningen moeten worden gebouwd en dat er een grotere regierol bij de overheid komt. Bij het doorrekenen van de verkiezingsprogramma’s becijferde het Planbureau voor de Leefomgeving dat geen enkele partij het woningtekort in vier jaar tijd zal oplossen. De oplossingsrichtingen lopen vaak ver uiteen. In Nederland coalitieland zullen er waarschijnlijk weer minstens vier partijen een coalitie gaan vormen. Met de nieuw te vormen coalitie zullen de verschillen tussen de partijen moeten worden overbrugd.

Net als voor de verkiezingen in 2017 plozen wij de verkiezingsprogramma’s voor u uit en analyseerden de mogelijke coalities en de denkbare richtingen voor het woonbeleid. Bent u ook benieuwd naar het resultaat van de formatie? Lees het beleid van vier mogelijke coalities.

Coalitie 1: Vrijheid en verantwoordelijkheid

Individuele verantwoordelijkheid, veel markt, meer overheid

Deze coalitie zet in op de bouw van 100.000 woningen per jaar. Door het intensieve ruimtebeslag komt er centrale regie door het Rijk, mogelijk door een Minister van Wonen. De inzet is primair gericht op inbreiding. Maar zonder uitleglocaties zal de bouwproductie achterblijven, vindt dit kabinet. Daarom zal de rijksoverheid ook sturing geven aan woningbouw in natuurgebieden en op vrijkomende landbouwlocaties.

Goedkope scheefhuur wordt tegengegaan met behulp van de inkomenstoets. Om de doorstroming op de huurmarkt te vergroten, wordt ingezet op nieuwbouw van huurwoningen in het middensegment. Dat zorgt ervoor dat sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep. In het kader van flexibilisering zullen ook de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en tijdelijke woonconcepten worden uitgebouwd. De sociale huurvoorraad wordt gereserveerd voor de primaire doelgroep en voor mensen die als opstap tijdelijk gebruik moeten maken van betaalbare huisvesting. Daarbij gaat de aandacht ook uit naar de huisvesting van ouderen en kwetsbare groepen. De eis van passend toewijzen blijft, om de druk op de huurtoeslag te beperken. De huurtoeslag wordt verlaagd vanuit het idee dat de prikkel op werk daarmee wordt vergroot.

De verhuurderheffing wordt deels vervangen door een investeringsprikkel en zal deels worden gehandhaafd. Hierdoor zal de woningproductie in de sociale huur achterblijven bij de productie in de vrije sectorkoop en -huurmarkt. Dit wordt versterkt als de liberalisatiegrens omlaag gaat. De corporaties houden de ruimte voor ontwikkeling in het middenhuursegment tussen € 750 en € 1.000, tenzij de markt het oppakt.

Het kabinet vindt duurzaamheid een belangrijk thema – niet in de laatste plaats als bron van concurrentiekracht voor Nederland. Indien nodig wordt kernenergie ingezet voor de energievoorziening. Consumenten vragen om lage energielasten. De overheid stimuleert het verduurzamen van de voorraad met regels en geld. Gasnetten blijven gehandhaafd omdat die ook geschikt zijn voor duurzame energiebronnen. Corporaties moeten hun geld vooral inzetten op het verduurzamen van de voorraad.

De overdrachtsbelasting wordt afgeschaft om de verhuismobiliteit te vergroten. Burgers moeten immers hun kansen kunnen grijpen, ook als een nieuwe baan vraagt om een verhuizing. De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd om het verschil tussen huren en kopen te verkleinen en eigenaren te stimuleren om hun schulden af te lossen – ook weer om te voorkomen dat mensen vast zitten aan hun woning.

Om bewoners optimale keuzevrijheid te bieden, wordt ingezet op voorzieningen die langer thuis wonen mogelijk maken: e-health-voorzieningen en domotica, preventieve aanpassingen in de woningvoorraad en goede zorg in de buurt. Dit stelt eisen aan de infrastructuur: breedband is een basisvoorziening, ook in dunbevolkte (krimp-) regio’s. Er wordt veel verwacht van de ontwikkeling van coöperatieve woon- en leefconcepten.

Coalitie 2: Flexibiliteit en duurzaamheid

progressief maatschappijbeeld, veel overheid

Het kabinet wil vooral dat mensen hun eigen keuzes kunnen maken en kansen kunnen benutten. Vanuit een progressief maatschappijbeeld en maakbaarheidsdenken wordt nadruk gelegd op (sociale) mobiliteit, empowerment, educatie en innovatie. Het kabinet vindt duurzaamheid een belangrijk thema – niet alleen om de opwarming van de aarde tegen te gaan, maar vooral ook als bron van concurrentiekracht voor Nederland.

Op de woningmarkt is de inzet gericht op het bevorderen van doorstroming. Om de doorstroming op de huurmarkt te vergroten, wordt ingezet op nieuwbouw van huurwoningen in het middensegment. Dat moet ervoor zorgen dat sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep. In het kader van flexibilisering zullen ook de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten worden uitgebouwd. De sociale huurvoorraad is er voor de primaire doelgroep en voor mensen die als opstap tijdelijk gebruik moeten maken van betaalbare huisvesting. De eis van passend toewijzen blijft, om de druk op de huurtoeslag te beperken.

De verhuurderheffing blijft, maar wordt afhankelijk van de regio waar corporaties actief zijn. In sommige regio’s krijgen corporaties een korting om woningen te verduurzamen. ‘Duurzaamheid’ betekent naast het energiezuinig maken van de bestaande voorraad ook inbreiding boven uitbreiding (efficiënt ruimtegebruik). De ruimtelijke ordening van Nederland stuurt deze ontwikkeling. Consumenten vragen om lage energielasten. De overheid stimuleert het verduurzamen van de voorraad met regels en geld.

De overdrachtsbelasting wordt afgebouwd (en op termijn afgeschaft) om de verhuismobiliteit te vergroten. Burgers moeten immers hun kansen kunnen grijpen, ook als een nieuwe baan vraagt om een verhuizing. De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd om het verschil tussen huren en kopen te verkleinen en eigenaren te stimuleren om hun schulden af te lossen – ook weer om te voorkomen dat mensen vast zitten aan hun woning.

Coalitie 3: Wonen als collectieve voorziening

Conservatief-sociaal maatschappijbeeld, veel overheid

Ook deze coalitie streeft naar de bouw van 100.000 woningen per jaar, maar met de focus op mensen die lager op de sociaal-economische ladder staan. De sturing richt zich vooral op de huurmarkt. Het kabinet streeft een grote sociale huursector na. De liberalisatiegrens blijft geïndexeerd om een brede groep toegang tot de huursector en maximale huurbescherming te kunnen bieden. Meer middeninkomens komen ook in aanmerking voor sociale huurwoningen.

Er komt een Minister van Volkshuisvesting. De bouw van 100.000 woningen moet primair gericht zijn op inbreiding. Hierdoor zal de overheid inzetten op verbouwen van leegstaande kantoren, winkels en vrijkomende (landbouw)bedrijven. Verkoop en sloop van sociale huurwoningen worden vermeden.

Er gaat veel geld naar leefbaarheid en voorzieningen in wijken en kleine kernen. Er komt een revival van de prachtwijken en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). De zeggenschap van huurdersorganisaties, wijk- en dorpsraden wordt uitgebreid.

Om segregatie in wijken te voorkomen, dwingt de overheid gemengde woningbouw af in afspraken met ontwikkelaars. Het huurprijsbeleid van corporaties wordt sterk gereguleerd met een maximale huurprijs en een maximale huurverhoging. Wonen is immers een voorziening van algemeen nut, vindt dit kabinet.

Alle woningen moeten onafhankelijk worden van aardgas en er wordt een minimale eis gesteld aan het te verbeteren energielabel. Huiseigenaren worden middels fiscale prikkels gestimuleerd om hun woningen te isoleren en zelf energie op te wekken. Duurzame mobiliteit krijgt invulling door de aanleg van een fijnmazig netwerk van fietspaden en openbaar vervoer.

De verhuurderheffing vervalt – hieraan wordt wel een investeringsplicht verbonden. De hypotheekrenteaftrek wordt verder afgebouwd. Middels fiscale maatregelen en zelfbewoningsplicht wordt het voor beleggers onaantrekkelijk gemaakt om te investeren in woonvastgoed.

Voor kwetsbare doelgroepen en ouderen worden er voldoende beschermde en intramurale woonzorgvoorzieningen gebouwd. Daarnaast komt er een divers aanbod van tussenvormen voor mensen die langer zelfstandig kunnen wonen maar wel ondersteuning nodig hebben.

Coalitie 4: Bouwen, bouwen, bouwen

Conservatief maatschappijbeeld, meer markt

Ook dit kabinet zet in op de bouw van 100.000 woningen per jaar. In het woonbeleid ligt de focus op beschikbaarheid van voldoende vrije sector huur- en koopwoningen, vooral voor verplegers, leerkrachten en politieagenten. Er worden nieuwe steden gesticht en uitbreidingslocaties aangewezen om de woningbouwproductie te versnellen. Voor de uitleglocaties worden mobiliteitsvoorzieningen getroffen voor de auto. Ook wordt permanente bewoning op vakantieparken toegestaan. Regels die de snelheid van de bouwproductie belemmeren wordt geschrapt, zoals de ladder voor duurzame verstedelijking. In de sociale huur wordt eerder gedacht aan nieuwbouw dan aan maatregelen om de doorstroom te bevorderen. Daarbij ligt de focus op voldoende aanbod voor ouderen. De traditionele verzorgingshuizen worden in ere hersteld. Er komen tijdelijke woonvormen voor (arbeids-)migranten en de voorrang voor statushouders wordt afgeschaft.

Vanuit conservatieve politiek wordt nadruk gelegd op de zorg voor ouderen. De verzorgingsstaat heeft veel goeds gebracht en dat wil dit kabinet behouden. Dit vraagt om overheidssturing, maar ook om het in positie brengen van de markt en het maatschappelijk middenveld. Corporaties hebben hierbij een belangrijke rol in het wonen en de leefbaarheid van de wijken. Het kabinet vindt duurzaamheid alleen een belangrijk thema om de afhankelijkheid van het Russisch gas te verkleinen. Kernenergie wordt gezien als het beste alternatief, in tegenstelling tot wind, zon en waterstof.

De verhuurderheffing wordt gehandhaafd. Korting is in beperkte mate mogelijk als corporaties de opgave van ouderenhuisvesting en tijdelijke huisvesting voor statushouders ter hand nemen. De sociale huurvoorraad hoeft niet te groeien. De liberalisatiegrens gaat omlaag. Het middenhuursegment wordt overgelaten aan de vrije markt. Bouwleges en overdrachtsbelasting worden geschrapt. Er komt geen aanscherping van de loan-to-value-norm zodat woningen ook bereikbaar blijven voor huishoudens die geen spaargeld kunnen meenemen.

Het aardgasnet wordt in stand gehouden. Er komen stimuleringsregelingen voor verduurzaming, maar zonder verplichtingen. De overheid neemt maatregelen om voorzieningen in krimpgebieden in stand te houden en de bereikbaarheid van voorzieningen te garanderen.

10 maart 2021